根据最新的Markets Live Pulse调查，美国商办大楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌9个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国商办大楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。

这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利(大摩)数据显示，2025年底前到期债务额将高达1.5兆美元。再融资不容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌16%。

美国联准会(Fed)的激进紧缩政策对商业房地产价值造成严重冲击，提高持有物业的一项关键成本，即融资费用。但希望削减风险缺口的贷方发现目前鲜有其他合适选择，因为没有多少买家确信市场已接近底部。

另一个麻烦因素是地区银行的压力。根据高盛3月的报告，截至2022年，这些银行持有约30%的商办大楼债权。根据Fed数据显示，硅谷银行和Signature Bank倒闭后，美国规模较小的银行在截至8月的12个月内存款减少近2%，这意味着银行可投放的资金变少，放贷能力减弱。

升息带来的痛苦可能需要数年时间才会传导给商业房地产的业主。举例而言，商办大楼投资人通常采用的是长期固定利率融资，而租户签的也是长期租约。大摩估计，这些物业总价值可能在11兆美元。

根据穆迪3月发布的研究报告，当前的租赁合同要到2027年才会在续签时反映收入预期下降。如果当前趋势持续下去，到那时收入将比现在再少一成。

除了高利率之外，办公楼还面临租户搬出或要求降租的问题，尤其在美国，这一趋势特别明显，因为比起欧洲或亚洲，美企员工不太愿意回到办公室，部分可能与通勤麻烦有关。

财讯快报

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