「挑战12年的总投资报酬约有2200万倍」的可行方法？

善用「槓桿投资」，如果12年前我用200万现金，1800万贷款(10 年固定贷款，利率平均 5.5%)去投资各为190-210万元的独立屋住宅10栋？8年前我又借出了200万元贷款，把我的200投资全部收回来了。(12年的租金总收入与总费用相抵扣，刚好还结存100万。), 目前贷款全数付清。目前贷款10栋房屋总市价估价2100万，请问我的总投资报酬率是多少？

在这个例子中，你在8年前透过另一笔贷款收回了200万的初始投资，所以你的实际初始投资变成了0元或接近0元。

初始投资：0元（8年前透过贷款收回了200万的初始投资）。

目前房屋总市价：2100万。

贷款全数付清：意味着没有剩余的负债。

租金与费用：根据你的描述，12年的租金总收入与总费用相抵扣，并且还结存了100万。因此，这部分的净收益是100万。

总投资报酬率（Total ROI）的计算公式是：

在这个案例中，

分子 = Final Value=2100万（目前房屋总市价）+100万（租金净收益）=2200万

分母 = Initial Investment=0Initial Investment=0

因为初始投资是接近0元，总投资报酬率实际上是2200万倍up。

如果把分母看成1美元，那你12年的总投资报酬率为2200万倍。

你从一个实际上没有初始投资成本的投资中获得了2200万的价值，这意味着你的投资报酬率极高。然而，这个计算并未考虑到时间价值（即未折现）和税务影响，也没有考虑到你后来借出的200万元可能会有相关的利息和费用。但从基本数据来看，你的投资表现非常出色。

总投资报酬率（Total ROI）是一个有用但较为简单的指标，它可能无法全面反映投资的复杂性和多面性。除了计算总ROI，以下几个方面也值得考虑：

1.      时间价值：货币的时间价值意味着同一笔金额在未来的价值会低于现在。因此，即使你的投资报酬率很高，你可能也需要考虑这个因素。

2.      风险分析：使用槓桿（贷款）进行投资会增加财务风险，尤其是当房地产市场下跌或利率上升时。即使在现时点，你的投资看似非常成功，但这并不意味着它是无风险的。

3.      税务影响：投资报酬和净收益可能会受到税务影响，这个因素也应纳入考虑范围。

4.      流动性问题：虽然你的房地产投资目前价值很高，但房地产一般来说是较不流动的资产。如果你需要迅速将它们转换为现金，可能会面临一些挑战。

5.      维护和管理：房地产投资需要进行维护和管理，这些都是额外的成本和时间投资。即使你的总投资报酬率很高，这些「隐藏成本」也应该纳入综合考虑。

6.      节税可建议： 你可以用1031税法，合法延税 ( 延后财产原本应缴的增值税) ，再加上信託基金功能，保护你的受益人可减少许多税金。

总之，虽然从简单的ROI角度来看，你的投资表现非常出色，但实际的投资回报可能会受到以上多个因素的影响。任何成功的投资都是有许多因素与条件的，例如：「天时、地利、人和、环境、天灾、法律、税法、保险、产权、房客、资本、借贷、利率、管理、维修、景气、房市、股市、债市、租金、通膨、遗产、传承、信託基金、婚姻、合伙人、建筑师、工程师、投资顾问、周转金、、」。如果上述因素都完全99%符合，那您「挑战12年的总投资报酬率为2200万倍的远景」，就可能会「顺理成章，举目可望，实现梦想，手到擒来，成功胜利。」

如果你可以参加大城市的「欠税屋拍卖大会」，(不是银拍屋大会，不是法拍屋大会) ，如：洛杉矶县「欠税屋拍卖大会」。

如果你可以用「40% -50%价钱买到全价屋。」例如：你幸运地减ｄ用50万美金 (包括：房屋得标价 + 手续费 + 拍卖费 + 律师费 + 装修费 + 贷款费 + 杂费等) ，买到100万的房子，那您「挑战12年的总投资报酬率为2200万倍的愿景」，就可能会更加容易实践了。

投资「欠税屋」是一门高深知识与技巧，牵涉到许多法律法条与投标规则。若您有专家指导才能快速进入学习状况，这样你才可以在投标时与投标后「不走弯路，不犯错误，不赔钱。」

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