【蝴蝶效应】办公大楼乏人问津 CNBC：美国大城市恐陷死循环

后疫情时代不少企业保留远距上班的方式，也冲击到办公大楼的房产价值。美国财经媒体CNBC就分析，美国很多城市因为这波生活方式的变动，将造成地方政府税收减少，金融机构的金流也变少的情况，引发一连串的蝴蝶效应，造成所谓的城市死循环。

不论是纽约还是硅谷，像这样办公是招租的告示随处可见，在财经专家眼里其实相当怵目惊心。

CNBC主播：「环境确实在主要商业街道上发生变化，这影响投资者的乐观情绪，银行的损失将影响到投资者层面，我认为对于这些大城来说，他们可能会面临这种潜在的城市死循环。」

专家好像是在危言耸听，但他们口中的城市死循环，可能已经在美国主要大城市上演。其实这跟后疫情时代，还在远距离上班很有关系。不像以往需要这么大量的办公室建筑，商办大楼不再抢手，州政府也跟着伤脑筋。

哥伦比亚商学院教授范尼沃伯格：「我们看到很多公司根本不再续租办公室，而是在进行合并，随着办公室需求的下降，办公室业主的收入也下降，办公室房价也下降，这将导致房地产价格下跌，城市房产税收减少，市政府必须平衡预算，现在需要削减支出，但这意味着减少用于公共安全、卫生、交通、和教育的资金，使得城市变得不那么吸引人，人们开始迁出。」

美国很多州都大量仰赖地产税，像是拿纽约来说，地产税就占了四成以上，商用房产税更是占了一成。所以只要这些办公大楼的房价大跌40%，纽约的税收就等于少了4%，一年一千亿预算就少了40亿要想办法弥补不只是办公大楼租不出去，让这些州政府很心痛，远距上班间接推升人口流失，税收缺口也越来越大。

哥伦比亚商学院教授范尼沃伯格：「有钱人支付不成比例的所得税，以纽约为例，几千名纳税人支付了一半的税收。由于现在可以离开城市同时不失去工作，因此外移变得更容易，如果一些富人或家庭离开，可能会在政府预算中造成巨大的缺口，科技行业对远距工作更加宽容，因此这些地区受到的影响最大，像是旧金山、西雅图、西岸各城等等。」

不只是冲击到政府税收，对金融产业也造成庞大的冲击。

哥伦比亚商学院教授范尼沃伯格：「十年后当贷款到期时，需要重新贷款吗？通常这不是问题，因为通常办公室价值在过去的十年中会上升，但如果没有呢，如果我的办公室实际上价值下降了呢，现在银行将重新评估这个办公室，如果它愿意提供一笔新贷款，只会愿意给一笔较小的贷款。」

对这些办公大楼的房东来说，银行给的贷款不够，要再投入资金等招租并不划算，干脆让银行将闲置的办公大楼收回去，但对银行来说等于是接下烫手山芋。

哥伦比亚商学院教授范尼沃伯格：「银行面临的问题是它们帐面上的商业抵押贷款的信用质量，基本上在恶化，因此那些曾经在当地进行大量商业不动产贷款的小型区域性银行，现在也在加紧对当地非地产公司的信贷审查，这是一种传统的信贷紧缩，商业不动产是一个非常大的资产类别，全球约有5兆美元的商业不动产，无论是否知道，你的退休金基金，很有可能直接或间接受商业不动产风险影响。」

银行以及政府体系的金流停滞，冲击到民众福利以及企业运作，更没有钱去租办公大楼或买房，等于进入一个恶性循环。专家表示，要打破这样的死循环，就是要善用闲置的办公大楼创造新商机。

华盛顿特区市长包瑟：「我们有个好机会，可以改变市中心的用途结构。」

纽约市长亚当斯：「我们要让未使用的办公空间更容易转换为住宅。」

因此不少城市由政府带头，大推办公大楼改建成公寓，尽管因为法规加上格局，其实商用大楼改成住宅并不容易。但专家认为，包括改建成商场等各种娱乐场所，也都是不同的思考方向。当民众的生活方式改变，城市也应该跟着转变，原地踏步就只能被困在死循环当中。